ما هي ضريبة العقارات في مصر وما أنواعها؟
تقرير: باسل محمود
تُعد ضريبة العقارات إحدى الركائز الأساسية للمنظومة الضريبية في مصر، إذ تُفرض سنويًا على الممتلكات العقارية سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية. وتُحتسب هذه الضريبة بناءً على القيمة السوقية للعقار، وتشمل جميع أنواع العقارات المبنية، من منازل وعمارات إلى المباني التجارية، إلى جانب الأراضي غير المستغلة.
تمثل هذه الضريبة أحد الأدوات المهمة لتحقيق العدالة الاجتماعية وتعزيز إيرادات الدولة، إذ تُستخدم العوائد في تمويل مشروعات البنية التحتية والتنمية العمرانية في مختلف أنحاء الجمهورية.
أنواع ضريبة العقارات في مصر
تنقسم ضريبة العقارات في مصر إلى عدة أنواع، بحسب طبيعة العقار واستخدامه:
- ضريبة المباني: تُفرض على العقارات المبنية، ويتم تحديد قيمتها بالاستناد إلى القيمة الإيجارية المقدرة.
- ضريبة الأراضي غير المستغلة: تُطبّق على الأراضي التي لم تُستغل بعد، بهدف تحفيز ملاكها على تطويرها وزيادة النشاط العقاري.
- ضريبة العقارات التجارية والصناعية: تُفرض على العقارات المستخدمة في الأغراض التجارية أو الصناعية، ويتم تحديد قيمتها بناءً على طبيعة النشاط والموقع الجغرافي.
اقرأ أيضًا: ما هي ضريبة الدخل في مصر؟
كيف يُحسب سعر الضريبة العقارية في مصر؟
يُحدد سعر الضريبة العقارية في مصر بنسبة موحدة تبلغ 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقار، وذلك بعد خصم نسبة من المصروفات التي يتحملها المكلف بأداء الضريبة، وتشمل هذه المصروفات جميع التكاليف المتعلقة بالصيانة والتشغيل، ويُراعى فيها نوع استخدام العقار، على النحو الآتي:
- خصم 30% من القيمة الإيجارية للعقارات السكنية، باعتبارها تغطي المصروفات التي ينفقها المالك على صيانة العقار والمحافظة عليه.
- خصم 32% من القيمة الإيجارية للعقارات غير السكنية (كالعقارات التجارية والصناعية)، نظرًا لطبيعة المصاريف التشغيلية الأعلى التي تتطلبها هذه الأنشطة.
يأتي هذا النظام بهدف تحقيق التوازن بين تحصيل إيرادات عادلة للدولة، ومراعاة التكاليف الواقعية التي يتحملها مالك العقار، بما يضمن عدالة ضريبية ويحفّز المكلّفين على الالتزام.
موعد تقديم الإقرارات الضريبية
يُلزم القانون المكلف بأداء الضريبة العقارية بتقديم إقرار ضريبي مرة واحدة كل خمس سنوات، ويكون ذلك خلال النصف الثاني من السنة السابقة لسنة الحصر، ويشمل الإقرار جميع العقارات التي يملكها أو ينتفع بها، سواء كانت سكنية أو غير سكنية. وفي حال طرأت مستجدات على العقار، يُوجب القانون تقديم إقرار جديد خلال مدة زمنية محددة، وتشمل هذه الحالات:
- إذا كان العقار مستجدًا (تم إنشاؤه حديثًا).
- إذا تم إضافة وحدات جديدة إلى العقار القائم.
- إذا طرأت تعديلات أو تغييرات جوهرية أثرت على القيمة الإيجارية للعقار (مثل التوسعة أو التحسينات المعمارية).
- إذا تم استغلال أرض فضاء كانت غير مستخدمة.
في هذه الحالات، يتعيّن على المكلف تقديم الإقرار قبل نهاية شهر ديسمبر من السنة التي حدثت فيها تلك التغييرات. كما يجوز لوزير المالية إصدار قرار بتمديد فترة تقديم الإقرارات الضريبية، على ألا تتجاوز مدة التمديد ثلاثة أشهر.
قد يهمّك أيضًا: التمويل العقاري وشروطه في مصر
العقارات التي تخضع للضريبة العقارية
تسري الضريبة العقارية على جميع العقارات المبنية داخل جمهورية مصر العربية، باستثناء ما نص عليه القانون من حالات غير خاضعة، ولا يفرّق القانون بين العقارات المؤجرة وتلك التي يشغلها المالك بنفسه، ولا بين العقارات التامة أو غير التامة، سواء كانت مشغولة أو غير مشغولة، علمًا أنّ نطاق الضريبة يشمل جميع أنواع المباني القائمة، مثل الفيلات، والعمارات، والشاليهات، والعوامات، وغيرها، مهما اختلف موقعها الجغرافي أو استخدامها.
كما تخضع الأراضي الفضاء للضريبة في حال كانت مستغلة، كأن تستخدم كجراجات أو مشاتل أو تؤجر لأي غرض آخر، على أن تُرفع الضريبة عنها بمجرد توقف الاستغلال. كذلك تُفرض الضريبة على التركيبات المقامة على أسطح أو واجهات العقارات، متى كانت مؤجرة أو تدر دخلًا لصاحب العقار، ويُقصد بالعقار في مفهوم القانون كل وحدة داخل المبنى، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، وليس المبنى ككل.
العقارات التي لا تخضع للضريبة العقارية
لا تخضع للضريبة العقارية المباني المملوكة للدولة والمخصصة لأغراض ذات نفع عام، وكذلك العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة، طالما لم يتم التصرف فيها، وتُفرض الضريبة على هذه العقارات بدءًا من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
ويُعفى من الضريبة أيضًا كل من: الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين، والعقارات التي نُزعت ملكيتها للمنفعة العامة اعتبارًا من تاريخ الاستيلاء الفعلي عليها من قبل الجهة المعنية، كما تُعفى الأحواش والمباني التي لا تزال تحت الإنشاء، نظرًا لعدم تحقق شروط الخضوع للضريبة.
تعرّف إلى أشكال التهرب الضريبي وتأثيره على الاقتصاد والمجتمع
كيف ينظم القانون المصري الضريبة العقارية؟
تنظم ضريبة العقارات في مصر بموجب قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، الذي يُعد المرجع الأساسي لتحديد الفئات الخاضعة للضريبة، ونسبها، وشروط فرضها وتحصيلها، إلى جانب حالات الإعفاء.
وقد خضع هذا القانون لعدة تعديلات تشريعية هدفت إلى تطوير النظام الضريبي ليتماشى مع المتغيرات الاقتصادية والقدرة المالية للممولين، من بينها تعديل نسب الضريبة لتحقيق قدر أكبر من العدالة الضريبية.
كما تُستكمل أحكام القانون من خلال اللوائح التنفيذية التي توضح آليات التطبيق العملي، بما في ذلك كيفية تقدير القيمة الإيجارية، وحساب الضريبة، وتقديم الإقرارات، وضوابط الإعفاء والتحصيل.
ويتضمن النظام أيضًا إعفاءات ضريبية محددة لبعض العقارات المستخدمة لأغراض النفع العام كالمستشفيات والمدارس، أو تلك التي تنطبق عليها شروط خاصة منصوص عليها في اللوائح التنفيذية.
ما هي الحصيلة المتوقعة من الضريبة العقارية 2025؟
وفقا لبيانات وزارة المالية، من المتوقع أن تحقق حصيلة الضرائب العقارية نحو 8 مليارات جنيه في العام المالي 2025/2024 بنمو نسبته 12.4% عن النتائج المتوقع للعام المالي 2024/2023.
تأتي هذه الحصيلة المستهدفة نتيجة العمل على تطوير منظومة الضرائب العقارية، من خلال تحديث الخرائط الجغرافية للمناطق السكنية، والتي سيتم استخدامها في الحصر للمباني، لبناء قاعدة بيانات الثروة العقارية، بالإضافة إلى التوسع في العمل بنظام التحصيل الإلكتروني للضريبة العقارية.
أبرز تعديلات الضريبة العقارية في مصر
أدخلت الحكومة المصرية عدة تعديلات على قوانين ضريبة العقارات في السنوات الأخيرة، كان من أبرزها زيادة الشفافية في تحديد القيمة السوقية؛ حيث تم تعديل القانون ليشمل أساليب أكثر دقة وشفافية في تحديد القيمة السوقية للعقارات، مما يضمن تقدير الضريبة بشكل أكثر عدالة.
بالإضافة إلى تبسيط الإجراءات، حيث تم تحسين الإجراءات المتعلقة بتقديم الإقرارات الضريبية ودفع الضرائب من خلال تطوير أنظمة إلكترونية تتيح للمواطنين والشركات تقديم الإقرارات وسداد الضرائب عبر الإنترنت.
علاوة على زيادة معدلات الضريبة، وذلك من خلال زيادة معدلات الضريبة على بعض أنواع العقارات الفاخرة، أو ذات القيم السوقية المرتفعة، بهدف زيادة إيرادات الدولة.
هل تؤثر الضريبة العقارية على تكلفة المعيشة والاستثمار؟
قد تزيد هذه الضريبة من الأعباء المالية على الأفراد من مالكي العقارات، خصوصاً مع زيادة معدلات الضريبة، لكن يمكن أن تعود الفوائد على المواطنين من خلال تحسين الخدمات العامة والبنية التحتية التي تُمول من هذه الضرائب.
أما الشركات، خاصة التي تمتلك عقارات كبيرة أو غير مستغلة بشكل كامل، قد تواجه تحديات في مواجهة هذه الضريبة؛ حيث يحتمل أن تزيد التكاليف التشغيلية للشركات، وتؤثر على قدرتها التنافسية، لا سيما إذا كانت تلك العقارات جزءاً من أصولها غير المستغلة.
للمزيد من المعلومات حول الضرائب التي يتوجّب على الشركات دفعها اقرأ هذا المقال!
مزايا ضريبة العقارات
تُعتبر الضريبة العقارية أداة اقتصادية فعّالة، لا تقتصر أهميتها على كونها مصدرًا للإيرادات، بل تمتد آثارها لتشمل الجوانب الاجتماعية والتنموية. فيما يأتي أبرز مزايا هذه الضريبة:
- تعزيز الإيرادات الحكومية: تُعد الضريبة العقارية مصدرًا مهمًا لدعم الموازنة العامة، حيث تُسهم في تمويل مشاريع البنية التحتية والخدمات العامة، بما يعزز التنمية الاقتصادية.
- تحقيق العدالة الاجتماعية: تعتمد الضريبة على القيمة السوقية للعقار وليس على دخل المالك، ما يضمن توزيع العبء الضريبي بشكل عادل بين المكلّفين، ويحد من التفاوت بين الفئات.
- تحفيز استغلال الأراضي غير المستغلة: تُشجّع هذه الضريبة أصحاب الأراضي الفضاء على تطويرها أو استثمارها، بدلاً من تركها مهملة، مما يسهم في تنشيط القطاع العقاري.
- الحد من المضاربة العقارية: تُشكّل الضريبة تكلفة إضافية على الاحتفاظ بالعقارات غير المُستخدمة، وهو ما يُقلل من ظاهرة المضاربة والاحتكار في سوق العقارات.
- دعم جهود التنمية والتطوير الحضري: من خلال زيادة الحصيلة الضريبية وتوجيهها إلى مشروعات تنموية، تسهم الضريبة العقارية في تحسين جودة الحياة في المناطق الحضرية والريفية.
- تحسين النظام الضريبي: تسعى الحكومة عبر التعديلات المستمرة إلى جعل النظام أكثر عدالة وكفاءة، من خلال تبسيط الإجراءات، وتطوير التحصيل الإلكتروني، وزيادة الشفافية في التقييم العقاري.
ورغم التحديات التي قد تواجه المواطنين في ظل التعديلات الأخيرة، فإن تطوير المنظومة الضريبية يهدف إلى تحقيق العدالة الضريبية وتحفيز الاستثمار العقاري بشكل منظم وشفاف. ومن المهم متابعة القوانين واللوائح التنفيذية بشكل دوري لتفادي المخالفات، وضمان الالتزام بالإجراءات بما يخدم المصلحة العامة والفردية على حد سواء.
قد ترغب أيضًا في التعرف إلى ضريبة الدخل في مصر والفئات التي تشملها