ما هي ضريبة العقارات في مصر وما أنواعها؟
تقرير: باسل محمود
ضريبة العقارات، هي ضريبة سنوية تُفرض على الممتلكات العقارية، سواء كانت سكنية، أو تجارية، أو صناعية.
يتم تحديد قيمة الضريبة بناءً على القيمة السوقية للعقار، وتشمل العقارات المبنية مثل المنازل، والعمارات، والمباني التجارية، بالإضافة إلى الأراضي غير المستغلة.
كما تُعتبر واحدة من الضرائب الرئيسية في مصر، التي تُفرض على الممتلكات العقارية.
وتلعب هذه الضريبة، دوراً مهماً في تحقيق العدالة الاجتماعية، وتعزيز إيرادات الدولة
حيث تُستخدم الأموال المحصلة من هذه الضريبة لتمويل مشروعات التنمية وتطوير البنية التحتية.
أنواع ضريبة العقارات في مصر
- ضريبة المباني، وتُفرض على العقارات المبنية، ويتم احتساب الضريبة بناءً على القيمة الإيجارية للعقار.
- الأراضي غير المستغلة، وتُفرض على الأراضي التي لم يتم استغلالها بشكل كامل، أو التي لا تحتوي على مبانٍ، حيث تهدف هذه الضريبة إلى تشجيع استغلال الأراضي وزيادة النشاط العقاري.
- العقارات التجارية والصناعية، ويتم فرضها على العقارات التي تُستخدم للأغراض التجارية أو الصناعية، وتُحدد قيمة الضريبة بناءً على طبيعة النشاط التجاري أو الصناعي، والموقع الجغرافي للعقار.
سعر الضريبة
سعر الضريبة موحد 10% من القيمة الإيجارية السنوية، بعد خصم 30% مصاريف للسكني، و32% لغير السكني، مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فيها مصاريف الصيانة.
موعد تقديم الإقرارات الضريبية
يقدم المكلف إقراره الضريبي مرة واحدة كل خمس سنوات، وذلك في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر، عن كل من العقارات التي يملكها أو ينتفع بها.
إذا كان المكلف عقاره مستجداً، أو أضيفت وحدات على عقاره، أو أحدث في عقاره تعديلات أثرت على القيمة الإيجارية، أو استغل أرضاً كانت فضاء، يجب عليه تقديم إقرار في موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التي حدثت أو طرأت فيها أو عليها تلك المستجدات.
يجوز مد فترة تقديم الإقرارات الضريبية بقرار من الوزير بما لا يجاوز ثلاثة أشهر.
العقارات التي تخضع للضريبة العقارية
تسري على جميع العقارات المبنية المقامة على أرض مصر، عدا غير الخاضعة للضريبة، سواء كانت مؤجرة، أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه، وسواء كانت تامة ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير إتمام.
يعني هذا، أن جميع المباني القائمة حالياً خاضعة للضريبة، سواء كانت فيلات مبنية، أو عمارات، أو عوامات، أو شاليهات، أياً كان موقعها الجغرافي.
اقرأ أيضا: ما هي ضريبة الدخل في مصر؟
تفرض الضريبة أيضاً على الأراضي الفضاء المستغلة (جراجات ـ مشاتل ـ مؤجرة وغيرها)، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضي الفضاء غير مستغلة.
كما تخضع للضريبة التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات، إذا كانت مؤجرة، أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر، والمقصود بالعقار في القانون الجديد هو كل وحدة سكنية وغير سكنية في المبنى وليس المبنى بالكامل.
العقارات التي لا تخضع للضريبة العقارية
لا تخضع لها العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام والعقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة
على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية، وأيضا الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين
بالإضافة إلى العقارات المبنية، التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها، وكذلك الأحواش، كما تعد المباني تحت الإنشاء غير خاضعة للضريبة.
القوانين المتعلقة بضريبة العقارات في مصر
قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، حيث يُعتبر هذا القانون الأساسي الذي ينظم ضريبة العقارات في مصر، ويحدد الأحكام والشروط المتعلقة بفرض الضريبة وجبايتها.
يشمل القانون تحديد الفئات المستهدفة من الضريبة، ونسب الضريبة المطبقة، والإعفاءات الممكنة.
تعديلات قانون ضريبة العقارات
شهدت هذه الضريبة في مصر عدة تعديلات تهدف إلى تحسين النظام الضريبي وتحديثه.
من أبرز هذه التعديلات، تعديل نسبة الضريبة لتكون أكثر تناسباً مع الظروف الاقتصادية، والقدرة المالية لمالكي العقارات.
اللوائح التنفيذية
تحدد اللوائح التنفيذية، الإجراءات اللازمة لتطبيق قانون الضريبة على العقارات المبنية، بما في ذلك كيفية حساب الضريبة، وتقديم الإقرارات الضريبية، والإجراءات المتعلقة بالإعفاءات والتحصيل.
الإعفاءات الضريبية
يتضمن القانون بعض الإعفاءات التي قد تشمل العقارات التي تُستخدم للأغراض العامة، مثل المدارس والمستشفيات، وبعض الحالات الخاصة الأخرى التي يتم تحديدها وفقًا للائحة التنفيذية.
حصيلة ضريبة العقارات
وفقا لبيانات وزارة المالية، من المتوقع أن تحقق حصيلة الضرائب العقارية نحو 8 مليارات جنيه في العام المالي 2025/2024 بنمو نسبته 12.4% عن النتائج المتوقع للعام المالي 2024/2023.
تأتي هذه الحصيلة المستهدفة، نتيجة العمل على تطوير منظومة الضرائب العقارية، من خلال تحديث الخرائط الجغرافية للمناطق السكنية، والتي سيتم استخدامها في الحصر للمباني، لبناء قاعدة بيانات الثروة العقارية، بالإضافة إلى التوسع في العمل بنظام التحصيل الإلكتروني للضريبة العقارية.
التعديلات الأخيرة وتأثيرها
أدخلت الحكومة المصرية، عدة تعديلات على قوانين ضريبة العقارات في السنوات الأخيرة، لتحسين فعالية النظام الضريبي، وزيادة العدالة في توزيع الأعباء.
من أبرز هذه التعديلات، زيادة الشفافية في تحديد القيمة السوقية، حيث تم تعديل القانون ليشمل أساليب أكثر دقة وشفافية في تحديد القيمة السوقية للعقارات، مما يضمن تقدير الضريبة بشكل أكثر عدالة.
أيضاً تبسيط الإجراءات، حيث تم تحسين الإجراءات المتعلقة بتقديم الإقرارات الضريبية ودفع الضرائب من خلال تطوير أنظمة إلكترونية تتيح للمواطنين والشركات تقديم الإقرارات وسداد الضرائب عبر الإنترنت
بالإضافة إلى زيادة معدلات الضريبة، من خلال زيادة معدلات الضريبة على بعض أنواع العقارات الفاخرة، أو ذات القيم السوقية المرتفعة، بهدف زيادة إيرادات الدولة.
تأثير ضريبة العقارات
بالنسبة للأفراد، قد تزيد هذه الضريبة من الأعباء المالية على مالكي العقارات، خصوصاً مع زيادة معدلات الضريبة.
مع ذلك، يمكن أن تعود الفوائد على المواطنين، من خلال تحسين الخدمات العامة، والبنية التحتية التي تُمول من هذه الضرائب.
أما الشركات، فقد تواجه الشركات، خاصة التي تمتلك عقارات كبيرة أو غير مستغلة بشكل كامل، تحديات في مواجهة هذه الضريبة.
يمكن أن تزيد التكاليف التشغيلية للشركات، وتؤثر على قدرتها التنافسية، خاصة إذا كانت تلك العقارات جزءاً من أصولها غير المستغلة.
مزايا ضريبة العقارات
من مزايا الضرائب العقاري، تعزيز الإيرادات الحكومية، إذ تُعد هذه الضريبة مصدرًا هامًا للإيرادات الحكومية، التي تُستخدم في تمويل مشروعات التنمية وتطوير البنية التحتية.
كمان أن تحقيق العدالة الاجتماعية، من أهم مميزات الضريبة العقارية حيث تسهم في توزيع العبء المالي بشكل عادل بين مالكي العقارات، وتعتمد على القيمة السوقية للعقار وليس على دخل المالك.
أيضا تحفيز النشاط العقاري، إذ تُشجع ضريبة الأراضي غير المستغلة مالكي الأراضي على استغلالها بشكل كامل
مما يسهم في زيادة النشاط العقاري وتطوير المناطق غير المستغلة، بالإضافة إلى الحد من المضاربة العقارية
حيث تساعد هذه الضريبة في تقليل المضاربة في سوق العقارات، حيث تفرض تكاليف إضافية على الاحتفاظ بالعقارات غير المستغلة.
وهي تُعد أداة هامة لتحقيق العدالة الاجتماعية، وتعزيز الإيرادات الحكومية.
من خلال التعديلات المستمرة، تسعى الحكومة إلى تحسين النظام الضريبي ليكون أكثر فعالية وعدالة
وضمان تحقيق التوازن بين توفير الإيرادات وتحفيز النشاط الاقتصادي.
ومع أن التحديات لا تزال قائمة، فإن دور هذه الضريبة في دعم التنمية والتطوير لا يمكن إنكاره.